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如果房客耍賴不繳租金,房東能直接終止租約嗎?

如果房客耍賴不繳租金,房東能直接終止租約嗎?

什麼是如果房客耍賴不繳租金,房東能直接終止租約嗎?
我們常聽到身邊的人在說租房子要慎選房東,免得遇到惡房東。但其實在房東們的世界裡,他們也很怕遇到惡房客。那如果遇到房客耍賴不繳租金,那麼房東能直接終止租約嗎?

一、如何終止契約?
如果要終止契約,要先「催告」房客支付租金,如果沒有經過這個步驟,無論如何都是無法終止租約的。這邊的「催告」,就是請房客支付租金,至於催告的方法不限形式,可以是當面告知、電話告知、傳LINE、傳簡訊…這些都是可以的,唯一要注意的就是「保存證據」。如果是用口頭的催告,就要記得錄音,如果是傳訊息,就要記得截圖,以免未來進入訴訟時無憑無據。

二、假設租約有寫到「若房客拖欠租金,房東就可以立刻終止租約」,針對這樣的契約條款,有無法律上的效力?
答案是沒有的,依據最高法院的見解,民法第440條第2項有保障房客遲付租金未達2個月,房東就不能終止租約。而這個「欠租2個月」的期間,是法律上的強制規定,房客不能透過契約來排除。也就是說,除非房客今天拖欠租金達2個月,否則房東是不能單憑房客沒付租金就把他趕走的。

三、房客如果欠租一直不搬走,可以回收被霸佔的房子嗎?
房客欠繳租金總額須達2個月以上,經催告不理會,終止租約後,租賃關係才會因終止租約而消滅,屆時房東可以依土地法第100條第三款的規定,積欠租金扣除押金後仍超過二個月以上,請求回收出租的房屋!

四、房客發現住得不習慣或臨時有變故,可以提前解約嗎?
通常會建議,當在簽約時可以先訂定約定終止權,事先約定租約期滿前,只要雙方有提前告知,就不需要再經過協商同意的步驟。那麼如果不需要再協商同意,就可以不管任何理由終止租約,但如果要退租,最好可以提前12個月告知房東,如果沒有提前告知房東,很有可能會賠償最多1個月的違約金!

五、在租屋期間,房屋內的家具、家電或水電管線該維修時,該找房東嗎?
依行政院版本的定型化租賃契約第8條規定:「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時,應由出租人負責維修,但若租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者,不在此限」。如果沒有另外特別在租約上約定的話,房東就要負責全部的修繕費用,一般最常見的是房東負責不可動的部分,例如:結構、管線部分,其他的消耗品就是由房客自行負責,例如:燈泡、燈管、小型家電等。
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