我們常聽到身邊的人在說租房子要慎選房東，免得遇到惡房東。但其實在房東們的世界裡，他們也很怕遇到惡房客。那如果遇到房客耍賴不繳租金，那麼房東能直接終止租約嗎？

一、如何終止契約？
如果要終止契約，要先「催告」房客支付租金，如果沒有經過這個步驟，無論如何都是無法終止租約的。這邊的「催告」，就是請房客支付租金，至於催告的方法不限形式，可以是當面告知、電話告知、傳LINE、傳簡訊…這些都是可以的，唯一要注意的就是「保存證據」。如果是用口頭的催告，就要記得錄音，如果是傳訊息，就要記得截圖，以免未來進入訴訟時無憑無據。

二、假設租約有寫到「若房客拖欠租金，房東就可以立刻終止租約」，針對這樣的契約條款，有無法律上的效力？
答案是沒有的，依據最高法院的見解，民法第440條第2項有保障房客遲付租金未達2個月，房東就不能終止租約。而這個「欠租2個月」的期間，是法律上的強制規定，房客不能透過契約來排除。也就是說，除非房客今天拖欠租金達2個月，否則房東是不能單憑房客沒付租金就把他趕走的。

三、房客如果欠租一直不搬走，可以回收被霸佔的房子嗎？
房客欠繳租金總額須達2個月以上，經催告不理會，終止租約後，租賃關係才會因終止租約而消滅，屆時房東可以依土地法第100條第三款的規定，積欠租金扣除押金後仍超過二個月以上，請求回收出租的房屋！

四、房客發現住得不習慣或臨時有變故，可以提前解約嗎？
通常會建議，當在簽約時可以先訂定約定終止權，事先約定租約期滿前，只要雙方有提前告知，就不需要再經過協商同意的步驟。那麼如果不需要再協商同意，就可以不管任何理由終止租約，但如果要退租，最好可以提前1∼2個月告知房東，如果沒有提前告知房東，很有可能會賠償最多1個月的違約金！

五、在租屋期間，房屋內的家具、家電或水電管線該維修時，該找房東嗎？
依行政院版本的定型化租賃契約第8條規定：「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責維修，但若租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限」。如果沒有另外特別在租約上約定的話，房東就要負責全部的修繕費用，一般最常見的是房東負責不可動的部分，例如：結構、管線部分，其他的消耗品就是由房客自行負責，例如：燈泡、燈管、小型家電等。